解读“房产企业注销前所得税处理”

　 29号公告的出台有着深远的历史意义，它是房地产企业的税费向前结转的转折点：一、房地产开发企业一直以来都是费用税金向后结转，导致配比原则的丧失。这次公告标志着多缴的土地增值税可以退回来，税法中除《征管法》第五十二条规定外，29号又为企业退税开了一道先河。二、所得税与土地增值税的协调，不仅仅是两个税种的协调，也存在两个税局的协调；对于企业财务管理人员来说不仅是机遇，更重要的是挑战。三、有助于房地产企业的注销，对于注销能够退税的企业会增加他们注销工作的积极性。

　　一、地产项目公司由于配比原则实施受阻，产生的四个问题

　　地产项目公司通常有四种情况会造成前期盈利后期亏损的结果。

　　第一、实际毛利率超过预计计税毛利率。

　　例如，甲房地产开发公司2009年取得未完工收入2000万元，当地规定的预计计税毛利率为10%，当年按照10%的预计计税毛利率在纳税申报表附表三52行纳税调增200万元，当年为盈利年度，该项所得已经缴纳税款，2010年该企业开发项目达到了完工标准，实际毛利率为5%，在不考虑其他因素的情况下，附表三52行第四列应调减100万元，会造成当年亏损。假设整个项目的收入为2000万元，成本1800万元，期间费用200万元，税金及附加110万元，则整个项目为亏损110万元，但是由于前期已经按照10%的预计计税毛利率缴纳税款，该项缴纳的税款在2010年度转化为亏损100万元，而亏损只能向后弥补，不能向前弥补退税，且地产企业多是项目公司，造成了前期盈利，后期亏损不能退税的问题。

　　第二、2008年以前内资企业不允许预提配套设施费用造成前期盈利后期亏损，且亏损不能退税。例如，上述公司2006年取得收入1亿元，整个项目全部卖完，2007年该企业又建造一项公共配套设施，支出1000万元，根据国税发[2006]31号文件规定，该项支出允许在2007年度扣除。但是2007年度M公司已经没有收入与之相配比，因此会出现2007年度亏损1000万元，只能向后弥补不能退税的不合理情形。

　　该问题在国税发[2009]31号文件第32条已经得到了解决，即允许纳税人预提配套设施成本，由于销售收入取得年度已经预提配套设施费用进行了扣除，因此基本解决了前期盈利后期亏损的问题。

　　第三、完工年度未取得全额发票，以后年度取得发票只能在发票取得年度扣除，导致前期盈利后期亏损。例如，上述企业2010年达到了完工标准，开发成本共计2亿元，且全部房产均已售出。但是该企业截止2011年5月31日只取得了6000万元发票，剩余14000万发票未取得，根据国税发[2009]31号文件规定，该企业当年只能扣除8000万元的计税成本（即：6000万元+2亿元×10%）。2012年该企业取得了剩余的14000万发票，根据国税发[2009]31号文件第34条规定，只能将该14000万元扣除在发票取得年度，但是发票取得年度该企业已经没有销售收入与该项成本相配比，形成亏损12000万元（14000万元-2000万元），而项目公司对该项亏损不能退税。