房地产对外投资法律、会计和税务处理分析(4)

（三）土地增值税

根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号），企业以房地产作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。此外，如果发生企业兼并，被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，也暂免征收土地增值税。

但是，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》（财税〔2006〕21号），如果被投资企业系房地产开发企业，或投资方系房地产开发企业且以其建造的商品房进行投资的，应依法计算缴纳土地增值税。

（四）契税

企业以房地产对外投资，根据法律规定投资方应将房地产所有权转让给被投资企业，根据《契税暂行条例》及国家税务总局《关于以土地、房屋作价出资及租赁使用土地有关契税问题的批复》（国税函〔2004〕322号）的规定，应视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。之后，财政部、国家税务总局《关于企业改制过程中以国家作价出资（入股）方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》（财税〔2008〕129号）重申以房地产作价入股投资应征契税的规定。

此外，根据财政部、国家税务总局《关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》（财税〔2012〕4号），如果发生公司股权（股份）转让、合并、分立、企业整体转让、同一集团内所属企业土地房屋划转，承受原企业土地房屋权属的，免征或减半征收契税。

（五）印花税

根据《印花税暂行条例》及其实施细则，纳税人包括财产所有权在内的产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据应按书据所载金额的万分之五缴纳印花税。对于“财产所有权”的范围，根据国家税务局《关于印花税若干具体问题的解释和规定的通知》（国税发〔1991〕155号），系指经政府管理机关登记注册的动产、不动产的所有权转移所立的书据，以及企业股权转让所立的书据。

根据155号文，房屋所有权转让应征印花税，而土地使用权转让免征印花税。但财政部、国家税务总局2006年发布《关于印花税若干政策的通知》（财税〔2006〕162号）修改了上述规定，对土地使用权出让合同、土地使用权转让合同、商品房销售合同均按产权转移书据征收印花税。因此，企业以房地产对外投资，投资方和接受投资方均应按房地产评估价格计算缴纳印花税。