关于租金收入的企业所得税汇算清缴政策的解读(2)

　　例3：2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，租赁合同规定2011年1月1日收取租金240万元，每年年末等额收取租金20万元。A企业如何确认租金收入。

　　答：虽然A企业签订的是跨年度租赁合同，但租金不是提前一次性收取。因此，A企业应按照合同约定的应付租金日期确认租金收入，而不得每年均匀确认租金收入100万元。

　　三、与租金收入有关的成本费用的扣除

　　企业所得税法第八条规定，企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。据此，企业为取得租金收入所发生的合理的成本费用等支出，准予在税前扣除。

　　值得关注的是，对于提前一次性收取跨年度租金收入，且租金收入分期均匀确认的，需要按照收入与费用配比的原则，扣除与当期确认的应收收入相匹配的成本费用等支出。

　　例4：2011年1月1日A企业将房屋租赁给B企业使用，租赁期限为3年，每年租金100万元，租赁合同规定2011年1月提前一次性收取3年租金300万元。A企业此项租赁业务2011年可准予税前扣除多少营业税（不考虑城建税、教育费附加等税收因素）。

　　答：根据营业税相关规定，A企业在提前一次性收取3年租金的当期，需要按照租金收入300万元一次性缴纳营业税15万元。但根据收入与费用配比的原则，A企业2011年确认租金收入100万元时，只能扣除营业税5万元。

　　常见问题解答

　　⒈某企业2010年10月1日对外签订固定资产租赁合同。租赁合同规定，租赁期限为1年，每月租金1万元，合同签订日提前一次性支付租金12万元。该企业如何确认租金收入。

　　答：该企业可根据收入与费用配比原则，在租赁期限内，将租金收入分期均匀计入相关年度。即2010年度确认租金收入3万元，2011年度确认租金收入9万元。

　　⒉境外某公司（在境内未设立机构场所）将其拥有的境内某处房产出租给境内居民企业使用。租赁合同规定，租赁期限为3年，租金提前一次性支付100万元。该香港公司收取的租金收入如何计算缴纳企业所得税。

　　答：境外公司提前一次性收取的跨年度租金收入，不适用分期纳税办法。因此，在应收租金当日，该香港公司应将一次性收取的100万元租金收入按照实际征收率计算缴纳企业所得税。