房地产开发企业几大税务问题总结(3)

北京会计
对于企业未在约定的期限内进行土地开发而支付的土地闲置费，在计算企业所得税时，土地闲置费能否扣除，新的企业所得税法和原外资的税务规定未对此作相关规 定，需向相关税务机关确认相关税务处理方法。该土地闲置费不属于按国家统一规定交纳的有关费用，因此，在计算土地增值税时不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议，企业应加强项目开发的管理，尽量在约定的期限内进行开发；若的确需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免土地闲置费，并与税务机关 确认相关税务处理方法。
企业未按规定期限支付土地出让金而缴纳的滞纳金，在计算企业所得税时可能会被视为与取得收入无关的支出而不得扣除。另外，此滞纳金也不属于按国家统一 规定交纳的有关费用，因此计算土地增值税时也不能从应税收入中扣除。
所以笔者建议，企业应加强资金管理。按规定期限支付土地出让金，如果确实需延期，应尽早与相关政府部门协商，争取减免滞纳金。
（二）以资产收购方式取得土地
实际中在资产购置时，存在实际交易价格可能与相关凭证价格不同的情况。由于相关凭证没有反映真实交易价格，根据《税收征收管理法》规定，纳税人、扣缴 义务人编造虚假计税依据的，由税务机关责令限期改正，并处五万元以下的罚款。
所以笔者建议，企业应按实际交易价格来订立相关转让协议和索取合法有效凭证，以降低企业的税务风险。
五、拆迁安置环节
在拆迁安置环节，拆迁费用支付凭证一般为被拆迁人签署的收据或白条。这些收据或白条不属合法有效的凭证，根据《发票管理办法》规定，不符合规定的发 票，不得作为财务报销凭证。
所以笔者建议，企业最好委托取得房屋拆迁资格证书的单位拆迁，并向其索取合法有效的凭证。
六、工程建设环节
在工程建设环节若与关联方签订的工程造价高于当地市场标准，根据《企业所得税法》的规定，企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立原则而减少企业或 者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。根据国税发规定，房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的房地产开发成本中各项费用 的凭证或资料不符合清算要求或不实的，地方税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述开 发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。
所以笔者建议，企业应审核目前集团内关联交易的定价政策，改善不合理的地方，并以此制定合理的收费，同时根据税务规定准备相关证明文件。