房地产开发企业土地增值税纳税筹划(2)

企业在选择是否将利息支出作为单独扣除项目据实扣除时．应根据具体情况从多方丽加以考虑。如：企业开发房地产发生借款利息多少；企业是以权益筹资方式为主还是以借款筹资方式为主：相关证明文件取得的难易程度；企业所在地规定的开发费用扣除的具体比例(该比例不是一定的，税法规定计算开发费用扣除率的比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定)。还应明确．企业超过贷款期限部分和加罚的利息不允许扣除，企业在安排资金周转时，应按规定使用贷款．尽量避免贷款逾期和罚息发生。
例如，某房地产开发企业开发一处房地产，为取得土地使用权支付1000万元，为开发土地和新建房及配套设施花费1200万元，财务费用中可以按转让房地产项目计算分摊的利息支出为200万元，不超过商业银行同期同类贷款利率。通过核算可以发现：如果不提供金融机构证明，不-将利息支出据实扣除，则该企业能扪除开发费用最高限额为：(1000+1 200)x10％=220(万元)：如果提供金融机构证明，将利息费用作为荤独项目据实扣除．该企业所能手¨除开发费用的最高限额为：200+ (1000+1200)x5％=310(万元)。可见，在这种隋况下，该企业将利息支出作为单独扣除项目据实扣除是更有利的选择。
五、建房方式筹划法
按税法规定，某些建房行为因未发生房地产权属转移，因而不属于土地增值税征税范围。不用缴纳土地增值税。房地产开发企业可以利用这些规定进行土地增值税的税收筹划。
(一)房地产开发企业采用代建房的方式开发项目。
代建房屋方式是指房地产开发企业代客户进行房地产开发．开发完成后向客户收取代建房屋报酬的行为。对房地产开发企业而言，虽然代建房行为取得了收入，但没有发生房地产权属转移．其收入属于劳务收入的性质。故税法规定代建房行为不属于土地增值税的征收范围。采用代建房屋方式不仅可以免缴土地增值税，而且还可以减少营业税的负担，因为按照我国营业税法的有关规定，房地产开发公司代建房屋只需按建筑业3％的税率缴纳营业税：而如果房地产开发企业自建房屋后出售的，不但要缴纳土地增值税，还要按建筑业3％的税率和销售不动产5％的税率缴纳营业税，很明显后者的税负比前者重得多。如果房地产企业在开发之初就确定最终用户，那么采用代建房方式更有利于实现企业利润最大化。这就要求企业在大力开发项目之始．应主动发展代建房屋的客户。代建房屋还可以按照客户的要求设计和建造，对客户的需求满足率高．在某种程度上可以提高企业的竞争力，更有利于企业的发展壮大。代建房的资金投入一般是由客户根据工程进度支付的．因此在开发过程中房地产企业的资金压力也相对较小
(二)房地产开发企业以合作建房方式开发项目。
我国税法规定，对于一方出土地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税。如房地产开发企业购得一块土地的使用权并准备修建住宅，则该企业可预收购房者的购房款作为合作建房的资金．这样从形式上就符合了一方出土地一方出资金的条件。一般而言，一幢住房中土地价款所与比例相对较小，这样房地产开发企业分得的房屋就比较少，大部分由出资金的用户分得自用。在该房地产开发企业出售剩余部分住房前，各方都不缴纳土地增值税，只有在建成后转让属于自己那部分时。才就这部分缴纳土地增值税。合作建房与代建房实质上具有一定的相似性．都在一定程度上避开了土地增值税征税范围并利用了客户的资金，以客户的名义建房。
总之。房地产开发企业在进行房地产项目开发规划时．要充分考虑到土地增值税对开发项目利润的影响，并根据企业自身特点和开发项目特点，选择适合本企业的土地增值税税收筹划方法，从而达到降低企业税负．使企业价值最大化的目的。