详解房地产开发企业会计核算(3)

　　3.1.4建安工程费

　　它是指直接用于建安工程建设的总成本费用。主要包括建筑工程费(建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、燃气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费等。在可行性研究阶段，建安工程费可采用单元估算法、单位指标估算法、工程量近似匡算法、概算指标估算法以及类似工程经验估算法等估算。

　　3.1.5基础设施费

　　它又称红线内工程费，包括供水、供电、供气、道路、绿化、排污、排洪、电讯、环卫等工程费用，通常采用单位指标估算法来计算。

　　3.1.6公共配套设施费

　　它主要包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。其估算可参照“建安工程费”的估算方法。

　　3.1.7不可预见费

　　它包括基本预备费和涨价预备费。依据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述1～6项之和为基数，按3％一5％计算。

　　3.1.8开发期间税费。

　　开发项目投资估算应考虑项目在开发过程中所负担的各种税金和地方政府或有关部门征收的费用。在一些大中城市，这部分费用在开发建设项目投资构成中占较大比重。应根据当地有关法规标准估箅。

　　3.2开发费用

　　开发费用是指与房地产开发项目有关的管理费用、销售费用和财务费用。

　　3.2.1管理费用。

　　可按项目开发成本构成中前1-6项之和为基数，按3％左右计算。

　　3.2.2销售费用

　　它指开发建设项目在销售产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括以下三项： (1)广告宣传费。约为销售收人的2％一3％； (2)销售代理费。约为销售收入的1．5％一2％； (3)其他销售费用。约为销售收入的0．5％一1％。以上各项合计，销售费用约占销售收人的4％一6％。

　　3.2.3财务费用。

　　它指为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用(如汇兑损失等)。

　　3.3投资与成本费用估算结果的汇总

　　为了便于对房地产建设项目各项支出进行分析和比较，常把估算结果以汇总表的形式列出，格式略。

　　4  房地产开发项目投资估算的作用

　　一是筹集建设资金和金融部门批准贷款依据；二是确定设计任务书的投资额和控制初步设计概算的依据；三是可行性研究和在项目评估中进行技术经济分析的依据。

　　5  房地产开发企业会计核算特点

　　由于其经营活动的特殊情况和管理要求，房地产开发企业与施工企业相比，会计核算有如下特殊情况：产成品的种类多，核算方法不同；产品成本的核算复杂；经营收入及其相关税金的核算不同。