几种实用的房企实施土地增值税税收筹划方法(4)

    八、巧用特殊扣除项目规定

    《实施细则》规定，“财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的百分之五以内计算扣除。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条（一）、（二）项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。在实际操作中，以上两种方法计算的”房地产开发费用“必然存在差异。因为第一种方法中允许”据实扣除“的利息和第二种方法中”合计数“的5%（即因包括利息费用而增加的部分）不一定相等。如果企业进行纳税筹划，就要比较这两者的高低，选择其中扣除利息较高者对应的方法，作为企业的最后选择。如果允许”据实扣除“的利息费用较高，应选用第一种方法，单独计算利息支出；否则，应选用后一种方法，按”合计数“的10%扣除全部费用。

    是否提供金融机构证明，关键在于所发生的能够扣除的利息支出占税法规定开发成本的比例，如果超过5%，则提供证明比较有利；如果没有超过5%，则不提供证明比较有利。据此，若企业主要依靠负债筹资，利息费用占的比例较大，应提供金融机构贷款证明，将利息费计入房地产开发费用。反之，若主要依靠权益资本筹资，则可利用另外一种方法。

    九、选择有利的地价成本分配方法

    根据《办法》第30条，企业下列成本应按以下方法进行分配：土地成本，一般按占地面积法进行分配。如果确需结合其他方法进行分配的，应商税务机关同意。土地开发同时连结房地产开发的，属于一次性取得土地分期开发房地产的情况，其土地开发成本经商税务机关同意后可先按土地整体预算成本进行分配，待土地整体开发完毕再行调整。

    例：某某商都开发用地面积136500平方米 （一期88600平方米，二期47900平方米），地价费用12549万元，一期摊销地价金额9914万元，二期地价费用分配计算方法可作以下选择：

    A.按一期减余面积、费用计算摊销的单位土地成本（余数摊销）

    （12549万元-9914万元）／47900平方米 =550.10元／平方米

    B.按实际面积分别计算摊销的单位土地成本（平均摊销）

    12549万元／136500平方米×47900平方米 =919.34元／平方米

    C.两种地价费用分配计算方法的单位土地成本差异

    550.10元／平方米-919.34元／平方米 =364.24元／平方米

    上述按占地面积法计算摊销单位土地成本的方法，应请主管税务机关同意后进行分配。