房地产开发企业纳税审计

    房地产是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。目前，房地产行业在中国的经济中地位是毋庸置疑的。之所以如此，不仅是因为房地产行业带动建材、装修、家具等各个行业的发展；同时房地产行业的税收占整个国家收入的比重也是别的行业都无法比拟的。但是，房地产行业也是偷漏税非常严重的行业。房地产行业偷税严重的产生原因主要有以下几个方面：

　　首先，是房地产行业生产复杂、环节多，难以核查。房地产有从项目立项、获取土地、融资、规划、施工、销售、物业管理等众多环节。而且，房地产行业工期长、会计核算特殊导致偷税手段专业，很难查取相关证据。

　　其次，偷税所受到的实际处罚过轻，开发商仍有利可图。按照我国《税收征管法》第六十三条规定：“对于纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。”“百分之五十以上五倍以下”给与的自由裁量权较大，实际中多数都以“百分之五十”的下限进行处罚。这对于收益率极高的房地产行业简直是九牛一毛，不足以使企业产生敬畏心里。

　　最后，是开发商对贪污腐败成本转嫁的需要。由于行业“潜规则”，开发商早期投入的“资本”不能在正常的账务中进行处理，因此，便千方百计虚开发票，将非正当支出列入开发成本，造成《税收征管法》第六十三条所述的“纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入的偷税形式。

　　房地产行业所涉及的税收种类较多，主要有：营业税税率5%（建筑业和转让不动产）、土地增值税税率（四档累进税率）、城建税税率7%、5%、1%、教育费附加税率3%、印花税税率0.5‰、企业所得税，法定税率25%、个人所得税（9档累进税率）、土地使用税、房产税、车船使用税等11种。各种税收的征收都按相关的法规和条例来执行。但主要税种如营业税、土地增值税和企业所得税的计税基础都是收益。因此房地产行业偷税主要集中以下几个方面：

　　（一）隐瞒收入。隐瞒收入是房地产行业主要的偷税手段之一，企业可以借此大幅度减少纳税基础。隐瞒收入的具体表象有：销售收入确认不及时，少列收入坐支现金，对银行的按揭款不及时入账，或将按揭款计入借款科目。有的将实现的收入长期挂在往来科目延期结转。

　　（二）挤占、多提、虚列成本是房地产企业偷税的另一主要手段。其典型的做法是房地产开发商和建筑商相互勾结，有预谋、有目的、有步骤地通过先与承建方编造虚假合同，再让承建方多开建筑安装发票的手段，人为地提高造价，增大建安成本，以少缴企业所得税。