浅析房地产企业偷逃税主要手段及审计重点、方法

近年来，随着我国市场经济体制改革的不断深入，城市化进程不断加速，房地产业的社会需求及其在国家产业结构中的位置日渐突出，房地产经济飞速膨胀，成为拉动经济发展的重要力量和新的税源增长点。但是房地产税收收入的增长却十分有限，房地产业发展与其税收增长极不相称，部分房地产企业偷逃税是造成这一问题的根本原因，成为困扰税收监管的一个难题。笔者通过对房地产企业税收审计，就目前房地产企业的偷逃税的主要手段进行归纳提炼，并提出具体的审计对策。

　　一、房地产企业偷逃税的主要手段

　　（一）隐瞒计税收入偷逃税款。
　　一是违规开具房地产销售专用发票隐瞒销售收入。房地产销售发票是房地产企业销售产品的原始凭证，也是税务部门计税的主要依据。有些房地产企业违反发票管理规定，通过开具“大头小尾”票、真票假开、假票真开，达到应税收入不入账或者少入账的目的。
　　二是预收房款不按时入账或长期挂往来。部分房地产企业在收取预收房款、定金后，不按时入账或长期挂往来，不申报缴纳税款，从而达到延迟缴纳税款的目的。
　　三是通过与外单位合作建房方式，以房换地不记收入。有些房地产企业由于自身资金不足和征地的需要，与外单位签订联合建房协议，以所建房屋换取土地，未按规定确认销售收入，偷逃税款。
　　四是将开发产品用于偿债、投资、捐赠、自用、分配利润、职工福利等，不作视同销售账务处理。房地产企业由于资金紧张，以开发产品抵顶工程款、银行贷款以及其他债务现象比较普遍，而将开发产品用于办公、职工福利、投资、捐赠、分配利润的现象也时有发生，房地产企业往往不记收入偷逃税款。
　　五是以自制收据收取各种“初装费”等代收代付或代垫款项，不按价外费用并入计税收入。房地产企业在收取售房款之外，还收取部分“网络宽带初装费”等代收代付或代垫款项。现行营业税政策规定，营业税的营业额为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用，包括代收、代垫款项。而房地产企业以实际没有取得代收代垫款项收入为由未进行纳税申报。
　　六是拆迁安置房“拆一还一”面积不确认应税收入。拆迁安置其本质上是用自己的产品来换取土地的行为，其安置房产的公允价就是为获得土地支付的对价，与货币支付没有什么不同。房地产企业应按照安置房产的公允价作产品销售处理，确认销售收入。而大部分房地产企业对老城区或旧有居民点开发时，对原有住户“拆一还一”的面积，往往直接视为拆迁成本，未计算缴纳各项税金。