不同计算方法及口径的土地增值税清算税负分析(2)

　　甲计算法：在同一个房地产开发项目中，先按房开产品明细单独计算增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通标准住宅：转让收入4018.75万元，应扣除项目金额为7065.01万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1072.88万元，房地产开发成本4187.07万元，房地产开发费用＝（1072.88+4187.07）×10%＝526（万元），与转让房地产有关的税金227.07万元，财政部规定的加计20%扣除数1051.99万元，增值额＝4018.75-7065.01＝-3046.26（万元），增值额为负数，不用缴纳土地增值税。

　　2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，应扣除项目金额为6348.61万元，其中：取得土地使用权所支付的金额938.40万元，房地产开发成本3778.70万元，房地产开发费用471.70万元，与转让房地产有关的税金216.39万元，财政部规定的加计20%扣除数943.42万元，增值额＝3829.78-6348.61＝-2518.83（万元），增值额为负数，不用缴纳土地增值税。

　　3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，应扣除项目金额为11307.92万元，其中：取得土地使用权所支付的金额1398.20万元，房地产开发成本6490.19万元，房地产开发费用788.84万元，与转让房地产有关的税金1053.01万元，财政部规定的加计20%扣除数1577.68万元，增值额＝18637.03-11307.92＝7329.11（万元），增值率＝7329.11÷11307.92＝64.81%，应缴土地增值税＝7329.11×40%-11307.92×5%＝2366.24（万元）。

　　因此，采用甲计算法合计应缴土地增值税2366.24万元，已缴528.3万元，应补1837.94万元，负担率＝2366.24÷26485.56＝8.93%。

　　乙计算法：在同一个房地产开发项目中，先统一核算该房地产开发项目的增值额与扣除项目金额，然后分别计算各房开产品应纳的土地增值税。1.普通标准住宅：普通标准住宅转让收入4018.75万元，占销售收入总额的比率＝4018.75÷26485.56＝15.17%，应计算的增值额＝该项目土地增值总额×该类收入比率＝1764.02×15.17%＝267.60（万元），应扣除的项目总额＝4018.75-267.60＝3751.15（万元），增值率＝267.60÷3751.15＝7.12%，未超过20%，按照土地增值税暂行条例第十一条“纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税”的规定，依法免缴土地增值税。

　　2.非普通标准住宅：转让收入3829.78万元，占销售收入总额的比率＝3829.78÷26485.56＝14.46%，应计算的增值额＝1764.02×14.46%＝255.08（万元），应扣除的项目总额＝3829.78-255.08＝3574.70（万元），增值率＝255.08÷3574.70＝7.14%，应缴土地增值税＝76.52（万元）。

　　3.其他开发产品：转让收入18637.03万元，占销售收入总额的比率＝18637.03÷26485.56＝70.37%，应计算的增值额＝1764.02×70.37%＝1241.35（万元），应扣除的项目总额＝18637.03-1241.35＝17395.68（万元），增值率＝1241.35÷17395.68＝7.14%，应缴土地增值税＝372.38（万元）。