优化房产税设计以形成最好政策效果

上海与重庆自2011年初起进行了个人住房房产税改革的试点，至今已两年有余。国务院近期批准发改委《关于2013年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出扩大个人住房房产税改革的试点范围，对于房产税的讨论又掀起一阵热潮。

　　控房价要解决三大问题

　　应该说，土地出让金和房产税两者之间的一个重要区别，是土地出让金在大幅攀升的情况下，住房消费者的外部选择可以是不买房，而如果开征存量房产税，则住宅现持有人除非卖房，否则必须缴税。具体而言，如果土地出让金大幅提高，开发商要维持原有利润就必须提高住宅售价。但在其他条件不变和正常的需求弹性系数的情况下，住宅消费的需求会减少，进而减少开发商的利润。在土地供给受限的情况下，开发商有进一步抬高地价以获取更大利润的动机，直至住宅消费者的需求富有弹性为止。因此土地出让金的提高在一般情况下有推高房价的趋势。

　　房产税尤其是对存量征收的房产税则有所不同。对住宅存量征收房产，提高了很大一部分现有住宅持有人的持有成本，其他条件不变的情况下，将会“挤出”一些住宅存量进入市场交易，导致市场供给增加，在中短期内有可能导致房价下降。

　　我国由于房产税试点时间短、范围小、具体数据未公开，所以评估房产税对于我国住宅价格的具体影响有困难，但是国外有很多相关的实证研究佐证对存量征收房产税对房价确实有抑制作用。经济学家华莱士·奥茨（Wallace Oates）在1969年发表的一篇文章，就通过分析美国东北部上世纪60年代的数据指出，如果将房产税从2%上调至3%，在控制其他变量的情况下，房价会下降7.5%。

　　但需要注意的是，这种可能性基于两个重要条件：一是对于存量的征税，而不仅仅是对增量的征税；二是供给的增加对于价格下行的影响，要完全抵消或者超过征税对于价格上推的影响，因此房产税率不可能无限提高，作为平抑房价的工具而言是有局限性的。

　　房产税之所以不会是房价最主要的影响因素，很重要的一个原因是政府不可能不受限制地调节房产税率。国际通行的房产税率在0.5%-3%之间，并且一般都有针对中低收入群体或者小面积住房的免税及退税额。在中国推行房产税，也会受此条件约束。比如，上海的房产税试点就是对二套及以上的增量房进行征税，且人均有60平方米的免税面积，另外住房每平方米市场交易价格低于本市上年度新建商品住房平均销售价格2倍则税率减为0.4%。所以一户三口之家如果已有一套120平方米的自住房，若新购置一套70平方米的投资房，实际征税面积仅为10平方米，假定购入价格为每平米3万元，每年需缴房产税仅为1200元，而这样的税费比较容易转嫁给租房市场。