用房产税控制房价或难寄厚望

　　中国对住宅开征房产税的城市数量在未来3-5年会逐渐增加，但实质会较为温和，以增量、非首套房征收为主，税率设定在1%左右，并有较为宽松的减免条件。主要理由包括：1）房地产部门税负已经很高。虽然我国在保有环节房产税除沪渝两市外仅向商业用房征收，且在全部税收收入中仅占1.2%，但若加上营业税、土地增值税、契税等流转环节税收和土地出让金收益，2011年我国房地产的相关财政收入在宽口径财政收入中占27.4%，在GDP中占6.3%，已经达到甚至超过欧美发达国家水平，进一步向房地产部门增加税负的空间不大；2）短期内难以替代土地财政，地方政府推进动力不足。2011年全国房产税收入仅1102亿，而估计同期全国土地出让纯收益为1.4万亿，房产税在短中期远不能对土地财政形成替代；3）执行层面征收难度较大。房地产作为居民主要配置资产，在税负偏重的情况下，全面开征房产税存在很大的执行难度。

　　但长期看房产税存在替代土地财政的可能性。若房产税覆盖到全部存量房，可征收的房产税上限约在1.3万亿，和近2年土地出让纯收益平均值基本相当。

　　但这一变化的实现需要2个契机：1）土地财政难以为继。随着征地和拆迁成本的提高，以及土地资源的日渐匮乏，土地财政模式终将难以为继，地方政府通过房产税替对土地财政进行替代和补充的积极性将逐渐增强，降低其对土地财政的依赖。2）税收结构改革。房地产部门现有税负已经较高，难以简单在边际加税，因此房产税推广要对现有重复征收的税种（如营业税与增值税）进行调整整合，在提高保有环节的房产税税收的同时，适度降低流转环节其他税收，从而实现税收结构的调整。

　　国际经验表明，房产税并不能从根本上改变市场供求关系，因此也并非降房价利器。从日韩经验来看，通过房产税调控房价的效果并不理想，韩国在1986-1989和2005年分别加强了对物业税征收，但此后1-2年的房价涨幅反而从此前的5%左右上升到了10-15%，而日本则因由于1973和1991两次提高房产税后不久均因经济危机导致资产价格崩溃，效果难以观察。从上海和重庆试点来看，高端物业在成交量中的占比基本没有变化，仅上海180平米以上住宅销售占比从11.8%下降到10.6%，但3个月以后即恢复如常。房产税调控作用不明显的主要原因是：1）短期看，由于地方政府对房地产市场的保护以及在执行层面推进的困难，使地方政府往往缺乏大量征收房产税的动力，从而往往有意降低评估价，并设置较宽的免税范围，降低了房产税的实际税负；2）长期看，决定房价的核心因素在于供需，房产税的征收并不能从根本上改变一国房地产的供求关系，自然也就不能真正起到调控房价的作用。

　　投资建议：推荐产品以定位刚需自住为主的优质公司。根据我们分析的房产税推进方式，户型较小、针对自住的产品受影响较小，可能在现有试点中成为免税对象。高端物业将被征税，在短期成交量也会受到一定影响，相应的公司还会受到心理冲击的影响，需要适当回避。因此我们继续推荐产品定位刚需自住为主的优质公司，如万科A、保利地产、华夏幸福、金科股份、荣盛发展等。