北京地税局详细解读“京十九条”(2)

　　5类房屋的“原值”按以下规则确认：“商品房”，购置该房屋时实际支付的房价款及交纳的相关税费：“自建住房”，实际发生的建造费用及建造和取得产权时实际交纳的相关税费：“经济适用房（含集资合作建房、安居工程住房）”，原购房人实际支付的房价款及相关税费，以及按规定交纳的土地出让金：“已购公有住房”，原购公有住房标准面积按当地经济适用房价格计算的房价款，加上原购公有住房超标准面积实际支付的房价款以及按规定向财政部门（或原产权单位）交纳的所得收益及相关税费。

　　“城镇拆迁安置住房”，根据相关规定分4种情况：房屋拆迁取得货币补偿后购置房屋的，为购置该房屋实际支付的房价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款及交纳的相关税费；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人除取得所调换房屋，又取得部分货币补偿的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款和交纳的相关税费，减去货币补偿后的余额；房屋拆迁采取产权调换方式，被拆迁人取得所调换房屋，又支付部分货币的，所调换房屋原值为《房屋拆迁补偿安置协议》注明的价款，加上所支付的货币及交纳的相关税费。

　　出售保障性住房

　　暂不预征土地增值税

　　“为加强对定价过高、价格上涨过快的房地产开发项目的税收征管，按照有关规定，结合本市实际情况，对房地产开发企业销售商品房取得的收入，实行差别化土地增值税预征率。”昨天，市地税局表示，房地产开发企业按照政策规定销售各类保障性住房取得的收入，暂不预征土地增值税。

　　记者查询“京十九条”发现，为充分发挥税收政策的调节作用，本市将根据市场情况适时提高定价过高、预计增值额过大的房地产开发项目的土地增值税预征率，加强预征和清算管理，加大稽查力度。

　　市地税局明确：房地产开发企业销售新办理预售许可和现房销售备案的商品房取得的收入，按照预计增值率实行2%至8%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的5%预征土地增值税。

　　北京房地产业协会秘书长陈志告诉记者说，以往北京的商品房项目，预计增值率实行2%至5%的幅度预征率。容积率小于1.0的房地产开发项目，最低按照销售收入的3%预征土地增值税。比较上述标准，可以看出土地增值税预征率提高了，“这必将对房地产企业的资金周转形成较大压力，因为房企的销售额越大，预征的土地增值税也越多，如果房屋销售价格上涨，可能会面临更高的土地增值税，这或对抑制房价上涨起到一定作用。”