房产非常规租赁条款的涉税风险控制(4)

　　而免收租金表现为出租方根据约定在一定期限内豁免承租方租金，由于免收租金不同无租使用，对于房产税的计税依据，在实际工作中争议较大，究竟是按房产原值计算还是按租金收入计算。如2010年1月份，甲企业将购置的100万元的营业用房对外出租，租赁期为3年，租赁协议规定，第一年免租金、后面两年每年收取租金10万元，甲企业房产税如何缴纳呢？（甲企业所在省规定房产原值扣除率为30%）

　　对于以上案例，有观点认为，免租期是一种营销策略，实质是价格折扣，在业务真实的情况下应该按照合同租金去课征房产税，免征期无租则无税。但这就带来部分纳税人会有意签订免租合同，逃避缴纳税收，也会带来税务机关核定其真实性难度较大，带来纳税人税负不公的情况。虽然免收租金理应按租金收入计征房产税，但为了堵塞税收征管漏洞，财税[2010]121号文件《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

　　以上案例中，甲企业2010年应缴纳房产税0.84万元，2011年和2012年每年缴纳房产税1.2万元。

　　另外，还需注意的是，财税[2010]121号文件规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。