营改增差额征税相关知识及技巧整理(2)

2、依据

（1）总局公告2016年第23号文件规定：按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票（财政部、税务总局另有规定的除外，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，通过新系统中差额征税开票功能，录入含税销售额（或含税评估额）和扣除额，系统自动计算税额和不含税金额，备注栏自动打印“差额征税”字样，发票不得与其他应税行为混开。

（2）国家税务总局货劳司2016年10月14日回复旅游服务业差额征税政策：选择差额征税政策的业务如需开具增值税专用发票，开具两张发票：差额部分开具增值税普通发票，非差额部分开具增值税专用发票；开具增值税普通发票，即全额开具普通发票即可，两种方式均不使用“差额开票”功能。

二、可以使用差额开票功能的

1、销售取得（不含自建）的不动产，适用（或选择适用）简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用减去该项不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。（财税【2016】36号文附件2）

2、北京市、上海市、广州市和深圳市，个人将购买2年以上（含2年）的非普通住房对外销售的，以销售收入减去购买住房价款后的差额按照5%的征收率缴纳增值税。（财税【2016】36号文附件3）

以上通过差额征税功能开票，也可以全额开普票。

理解：销售方差额纳税，购买方差额抵扣税款。

例：一般纳税人A，将其2016年4月30日前购入的不动产出售给一般纳税人B，取得含税收入2000万元，不动产购入原价1200万元，选择简易计税方法，乙公司要求开具增值税专用发票。

A应纳增值税=（2000-1200）÷（1+5%）×5%=38.10万元，A不动产销售额=2000-38.10=1961.90万元。

A开发票给B开具有两种方法，一种是开具2000万元的普通发票给B；第二种是使用差额开票功能开具增值税专用发票，票面价税合计2000万元，税额38.10万元，金额1961.90万元。

借：银行存款 2000

　　贷：营业外收入 1961.9

　　　　应交税费—应交增值税 38.10

四、使用正常开票功能的

1、中国证券登记结算公司的销售额，不包括以下资金项目：按规定提取的证券结算风险基金；代收代付的证券公司资金交收违约垫付资金利息；结算过程中代收代付的资金交收违约罚息。（财税【2016】39号）

2、试点纳税人提供建筑服务适用简易计税方法的，以取得的全部价款和价外费用扣除支付的分包款后的余额为销售额。（财税【2016】36号文附件2）

3、房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），以取得的全部价款和价外费用，扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额。（财税【2016】36号文附件2）

4、符合规定的试点纳税人提供融资租赁服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息和车辆购置税后的余额为销售额。（财税【2016】36号文附件2）

5、符合规定的试点纳税人提供融资性售后回租服务，以取得的全部价款和价外费用（不含本金），扣除对外支付的借款利息（包括外汇借款和人民币借款利息）、发行债券利息后的余额作为销售额。（财税【2016】36号文附件2）

6、提供物业管理服务的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费后的余额为销售额，按照简易计税方法依3%的征收率计算缴纳增值税。（总局公告2016年54号）

以上通过增值税发票管理新系统中正常开票功能，以取得的全部价款和价外费用全额开具增值税发票，申报时差额扣除。

理解：销售方差额纳税，购买方全额抵扣税款，减轻了销售方不能取得进项发票的税负问题，又使购买方的利益不受影响。

例：房地产企业销售开发产品售价1110万元，假设土地成本666万元，开具增值税专用发票注明销项税额110万元，进项税额30万元。